Tavaszi, Lakáskiadás az Airbnb-n és társain: könnyű pénz? című cikkünkkel kapcsolatban rengeteg levelet kaptunk – elégedett Airbnb-zők és lakáskiadással foglalkozó szakemberek egyaránt elküldték véleményüket. Most ezekből szemezgetünk.

A számok

Az alternatív szálláslehetőségek – és konkrétan az Airbnb – növekvő népszerűségéről évek óta hírt adunk a Travelón, de még ezzel együtt is meglepő, hogy jelenleg aktuálisan mekkora boomja van a dolognak. Több mint 8000 kiadó magyar lakásból lehet válogatni – ebből az Airbnb friss adatai szerint Budapesten 5000 található – , ez mintegy hetven százalékos éves növekedést jelent az előző évhez képest.

 A lakáskiadásban érdekelteknél pedig már csak a turisták lelkesebbek, és ebben nyilván a magyar főváros olcsósága is közrejátszik. Mintegy 145 százalékkal többen foglaltak Airbnb-n keresztül lakást idén – tudtuk meg Ekaterina Kukurekótól, az Airbnb PR-osától, aki azért a régióért felel, melyhez hazánk is tartozik.

2014-ben egyébként 150 ezer turista foglalt Airbnb-n keresztül magyarországi szálláshelyet, ebből 138 ezren Budapesten szálltak meg. Többségük Amerikából, Nagy-Britanniából, Franciaországból, Németországból és Oroszországból érkezik hozzánk. „Budapest egy stabilan növekvő piacot jelent számunkra, a régióban Prágában, Bécsben, Varsóban és Krakkóban tapasztaltunk ehhez hasonló bővülést" – mondja a szakember.

Egy elégedett felhasználó

"Idén kezdtük el, főleg a feleségem unszolására. Valamibe be kellett fektetni a pénzüket, és ez jó ötletnek tűnt. Egy ismerősünk csinálja ipari mértékben 20-30 lakással, ő mesélte, hogy mennek a dolgok. Gondoltuk sok vesztenivalónk nincsen, ha nem jön be, kiadjuk hosszútávra. Nem bántuk meg" – kezd bele a történetbe András, egy elégedett felhasználó. A lakásról annyit árul el, hogy egy egyedi berendezésű, kicsi – a méret azért fontos, mert nem szeretnének italozó hat-nyolc fős legénybúcsúkat –, Airbnb-szempontból jó helyen lévő – tehát valószínűleg belvárosi – ingatlant adnak ki.

Azt mondja a lakás nem olcsó, de nagyon szép, és eddig csak pozitív benyomásaik vannak: "A vendégek legnagyobb része nemcsak rendet hagy, de vannak, akik még ki is takarítanak. Rossz történetem nincsen, egy hosszabb, egy hónapra érkező ausztrál lánnyal voltak gubancok, de megoldódott az is. Eleinte vállaltunk egy éjszakás szállást is, de egy ideje úgy megnőtt a forgalom, hogy már csak minimum két éjszakára fogadunk vendéget. A legtöbben három-négy éjszakát maradnak, jellemzően csütörtöktől vasárnapig. A vendégek többsége brit, amerikai, ausztrál, de volt már mexikói, japán, kínai, szlovák, román, finn és orosz vendég is. Ami meglepett, hogy német még egy sem járt nálunk".

 Eddig szép és jó, de mi a helyzet a költségekkel? "Amit fixen fizetni kell, az a rezsi, és persze a takarítás is fontos – ezt általában megcsináljuk mi, de ha nem érünk rá, akkor takarítónőt hívunk. Szerencsére egy kiadásra tartott lakást, ahol nincsenek ruhák, könyvek, kb. 45 perc alatt tökéletesen ki lehet pucolni. A rezsi mellett az évi 32 ezer tételes átalányadót, évi 6400 forint eho-t (egészségügyi hozzájárulás), és majd jövőre az építményadót fizetjük. Plusz mi adunk apróságokat (egy üveg bor, chips, kávé, víz). A havi adóbevallást a NAV felé megcsinálni negyed óra, másik negyed óra az önkormányzat felé az IFA (idegenforgalmi adó). Viszont azt tudni kell, hogy több lakásnál ez már komolyabb feladat, és az adózás sem ilyen kedvező. Nekünk összességében nagyon megéri, a legátlagosabb hónapban is a hosszú távú díj kétszerese jön be. De volt hónap, hogy még annak is a duplája. A miénk nem olcsó, és nem átlagos lakás. Nem feltétlen jó mindig árban alámenni a konkurenciának" – mondja.

Reménytelen biznisz?

De nem mindenki látja ilyen idillinek a turisztikai célú lakáskiadás ötletét. "Sokan elfelejtik, hogy a bevételek mellett vannak költségek is, így az elképzeltnél sokkal kevesebb maradhat a zsebben. És a költségek nem csak a rezsit jelentik. Eleve az adózáshoz a többségnek könyvelőre lesz szüksége, mert nem olyan egyszerű munka, és nem is érdemes hibázni. Az adózásnál az idegenforgalmi adó 4% Budapesten, ezt a teljes szállásdíjra vetítve kell érteni. A kerületenként változó négyzetméter-alapú éves ingatlanadó (helyi építményadó) is jelentős tétel a fix átalányadóhoz (SZJA és EHO)‎ képest" – inti óva a meggondolatlanul Airbnb-zésbe kezdőket Ruzsik Dezső, a BPartner Ingatlankezelő Zrt. szakértője.

 "További fizetendő még az Airbnb három százalékos szállásdíj-költsége. A tulajdonosok tehát összességében 93% bevétellel gazdálkodhatnak. Ráadásul, a piac annyira telített, hogy már a hatvan százalékos kihasználtság éves szinten is csak a csúcsra járatott lakásoknál igaz. Ahhoz pedig kell egyfajta adottság, képesség és persze tapasztalat. Kezdőknek ez nem, hogy nem ajánlott, de egyenesen katasztrofális élmény lehet. A vendéglátás is egy szakma" – mondja Ruzsik Dezső. Persze ahogyan András története mutatja, kreativitással és lelkesedéssel laikusként is lehet sikerélménye az embernek az Airbnb-n.

"Attól, hogy meghirdetünk egy lakást, még nem fogunk hozzá érteni. Akik komolyan csinálják – pl. bérelnek 80 lakást tulajdonosoktól és ők hasznosítják turistáknak – abban van fantázia, és üzlet is. Kicsiben ez reménytelen biznisz, és tényleg inkább le kellene beszélni róla mindenkit. De sokan csak a saját kárukból tanulnak" – teszi hozzá az ingatlanszakértő.
Tekintve, hogy Ekaterina Kukureko szerint az Airbnb-n keresztül, Budapesten kiadott 5000 lakáshoz 3300 aktív tulajdonos tartozik, valószínű, hogy a piacon jócskán akadnak, akik nem hobbiból, hanem "komolyan csinálják" a dolgot.

Mire figyeljük?

Úgy döntött szeretne belevágni, és katasztrofális élmény helyett egy csúcsra járatott budapesti lakás a cél? A kérdésről hosszasan leveleztünk Istenes Mária Évával, az Ingatlankiadás Okosan bloggerével. Következzenek az ő legfontosabb tippjei.

Tegyük fel, hogy van egy kis lakásom, szeretném kiadni turistáknak. Mi az első lépés, amit meg kell tennem?

Érdemes a lakókkal, szomszédokkal egyeztetni, hogy szálláshelyet szeretnénk üzemeltetni a lakásunkban. Ezt a tevékenységet eltitkolni nem lehet a szomszédok előtt, de amennyiben a szomszéd ezt nem nézi jó szemmel, akkor ne is kezdjünk bele. A turisták legtöbbje más időbeosztásban él, mint egy életvitelszerűen a házban élő lakó vagy akár „csak" hosszútávú bérlő.

Bár a szomszédok engedélye nem szükséges, amennyiben a társasház SZMSZ-e (a Társasház Szervezeti és Működési Szabályzata) nem tiltja a tevékenységet, megkérhetjük az engedélyt az önkormányzattól, és a tevékenység végzéséhez szükséges adószámot. Azonban közgyűlési határozattal bármikor módosítható egy SZMSZ, ezt tartsuk észben, ezért mindenképpen érdemes feltérképezni a társasház adott feltételeit. Ugyancsak jó, ha a lakás a közelünkben van, a legjobb ha abban a házban, ahol eleve lakunk, mert nagyon macera tud lenni az állandó utazás.

Ha megszületett a döntés, és a lakóközösség sem ellenkezik, akkor érdemes pesszimista és optimista számításokat is végezni, hogy milyen bevételre számíthatunk. Ehhez segítségképpen van egy kalkulátorunk, melyet olyan magánszemélyeknek készítettünk, akik választhatják a tételes átalányadózást. Fontos még, hogy a tevékenység engedélyhez és egyéni adószámhoz kötött, valamint online pénztárgép-köteles is!

Hol, és mekkora lakást érdemes ma Budapesten kiadni?

Egyértelműen a belvárosban, de tudni kell, hogy a piac telített: csupán április óta 30 százalékos növekedés tapasztalható, míg áprilisban 4000 lakás volt, ez mostanra túllépte az 5200 kiadó lakást. De vannak bizonyos speciális piaci rések, amiket ha ügyesek vagyunk, akkor a belvárostól távolabbi pontokon is kihasználhatunk. A legkeresettebbek a 2-4 fős lakások, azaz 30-60 négyzetméter közöttiek.

Milyen költségekre számíthatok induláskor?

Egy lakásnak tip-topnak kell lennie, elég ha megnézzük a Budapesten hirdetett lakásokat. Bár egy ügyes fényképész csodákra képes, a legtöbb budapesti lakás valóban nagyon igényesen és ízlésesen van felújítva, berendezve, így ajánlatos egy teljesen felújított vagy kifejezetten jó állapotban lévő lakás kiadásában gondolkozni. Egy felújítás költsége természetesen elég széles skálán mozog, emellett több garnitúra ágyneművel, huzattal, törölközővel is számolhatunk. Érdemes mindent leegyszerűsíteni, könnyen kezelhető mosógép, termosztát, könnyen ággyá alakítható kanapé, stb. Ezzel nemcsak a vendégek, de a saját életünket is könnyebbé tesszük, hiszen nem kell folyamatosan abban segédkeznünk, hogy mi hogyan működik a lakásban.

Milyen költségekre számíthatok működés közben (adóterhek, egyéb)?

Különböző adózási formák vannak, ami függ attól, hogy magánemberként vagy vállalkozásként, egy vagy több ingatlanban végezzük a tevékenységet, valamint hogy tulajdonosai vagy haszonélvezői vagyunk-e az ingatlannak, esetleg a bérlője. Itt éves szinten milliós nagyságrendbeli különbségek lehetnek. Emellett IFA megfizetésére is kötelezettek vagyunk, ez kerületenként eltérő lehet, de általában a szállásdíj négy százaléka.

Milyen nem pénzben kifejezhető költségekkel kell számolnom?

Saját időnkkel, folyamatos készenléttel, és ha késik a vendég, a napunk átszervezésével. De a nyaralás és a családi programok szervezése is körülményes tud lenni emiatt. Aki ezt komolyan akarja csinálni, bizony a turisták érkezése/távozása köré szervezi az életét. Arra ne számítsunk, hogy csak az év néhány hétvégéjére adjuk el a lakásunkat. Ha nem pörög a lakás a rendszerben, esélytelen, hogy megtalálják a lakásunkat az 5200 kiadó lakás között, hacsak nem a Parlament vagy a Váci utca sarkában adjuk ki.

Körülbelül milyen átlagáron lehet ma Budapesten lakást kiadni rövid távra?

Az átlagos ár 30-50 euró/éjszaka körül mozog, de ez nagyban függ attól, hogy az év mely időszakában vagyunk, és hogy az adott időszakra hány másik lakás áll még üresen a városban. Ha nem kel el a lakásunk az általunk remélt áron, akkor vagy kénytelenek leszünk olcsóbban adni, akár 15-20 euró/éjszaka áron, vagy azt kockáztatjuk, hogy üresen fog állni. Hatalmas a kínálat, és ennek megfelelően az árverseny is, a piac pedig ehhez igazodik.

Az árcsökkentés helyett sokszor érdemes elgondolkozni, hogy valóban nem járnánk-e jobban, ha hosszútávra adnánk inkább mégis bérbe a lakásunkat. Az a piacnak sem tesz jót, ha a nagy árverseny miatt a budapesti Airbnb lakások árai a jelenlegi, kifejezetten kedvezőnek mondhatónál is lejjebb mennének.

Mik azok a hibák, amiket általában elkövetnek, akik lakást adnak ki?

A rövidtávú lakáskiadás ugyanolyan előzetes kutatásokat, felkészülést igényel, mintha egy vállalkozást indítanánk be. Sokan elkövetik azt a hibát, hogy sem a piacot, sem a versenytársakat nem ismerik, ráadásul turisztika, marketing és adózási ismeretekkel, tapasztalatokkal sem rendelkeznek. Ezek hiánya sajnos azt eredményezheti, hogy hozzáértés nélkül, nagy reményekkel vágnak bele, a várva-várt siker pedig sajnos sok esetben elmarad.

 Ugyancsak probléma lehet, hogy sok szállásadásban gondolkozónak nincs megfelelő önismerete, azt hiszik, minimális erőfeszítés mellett nagy sikereket lehet elérni. Amennyiben magunk végezzük az összes munkát, bizony a nap 24 órájában rugalmasnak kell lennünk, ezt sokan munka, család mellett nem tehetik meg, és ha belegondolunk, fizikailag is megterhelő, sok esetben kivitelezhetetlen lehet. Fontos, hogy jó problémamegoldó képességünk legyen, ismerjük a várost, az aktuális programokat a városban, tudjunk pl. ajánlani angolul beszélő fodrászt, szerezzünk orvost, ha kell, stb. Ha a vendég nem fordulhat hozzánk bizalommal, az a vendégértékelésben is előbb-utóbb meg fog látszódni, ami a további foglalások elmaradását eredményezheti.