A magyarokban köztudottan túlteng a birtoklási vágy, a saját tulajdonú lakások aránya az egyik legmagasabb Európában. Ez kulturális és történelmi okokra egyaránt visszavezethető, és talán azért is alakult így, mert a magas munkanélküliség és az egyre emelkedő infláció miatt a családok az ingatlant tekintik a legbiztosabb vagyonelemnek. De mit kezdjünk a büszkén felhalmozott lakásokkal, ha nem tudunk egyszerre mindegyikben élni?

 A hosszú távú bérbeadás mellett az Airbnb-nek és társainak köszönhetően egyre népszerűbb opcióvá vált az alkalmi kiadás. A magánszállás-gyűjtő oldalakon már szinte áttekinthetetlen a bőség, a kiadó helyek száma csak Budapesten több mint ezerre rúg. Kívülállóként szemlélve könnyű pénzkereseti forrásnak tűnik az a megoldás, hogy lényegében havi 3-4 csúcsra járatott hétvégéből összejöhet annyi, mint állandó bérlővel egy hónap alatt. Érdemes azonban jól átgondolni, mielőtt belevágunk, hogy tényleg képesek vagyunk-e vállalni az ezzel kapcsolatos hercehurcát.

A vendégek fogadásától kezdve – amire néha extrém időpontban is igény lehet –, a rendszeres takarításon át a foglalások optimalizálásáig rengeteg tennivaló akad, ami nehezen egyeztethető össze egy ezzel párhuzamosan végzett főállással. Lényeges körülmény az is, hogy Budapest nem minden kerülete egyaránt vonzó. Inkább csak a belső, turisztikai célpontokhoz közel eső részeken érdemes próbálkozni. Ráadásul az elmúlt években bekövetkezett dömping rettentően leszorította az árakat: gyors meggazdagodást remélve, mintha mindenki bérbe akarná adni felesleges ingatlanját, szobáját, de akár kerti sufniját is.

 Ha a fentiekkel még nem vettük el a kedvét, olvasson tovább és megtudhatja, mire kell figyelni, ha jogszerűen szeretné szálláshelyként kiadni a lakását vagy felesleges szobáját.

Már a vendégek fogadása előtt fontos tisztában lenni azzal, hogy az ilyen jellegű – egyéb szálláshely-szolgáltatásnak minősülő – tevékenységet az ingatlan fekvése szerint illetékes önkormányzat jegyzője engedélyezheti. Az internetről letölthető kérelmet 3000 forint illeték megfizetésével, és a kötelező mellékletekkel (tulajdoni lap, tulajdonosok hozzájárulása stb.) kell benyújtani, majd türelmesen várni az igazolás kiadását. Szükség lesz továbbá adószámra is, mert a vendégeknek számlát kell kiállítani, ezeket pedig – online pénztárgép hiányában – havonta le kell jelenteni az ügyfélkapun keresztül.

 Sajnos a bevételtől sem csak a mi zsebünk fog dagadni. Csábítóan hangzik, hogy éjszakánként akár 50 eurót is le lehet gombolni a lelkes turistákról egy belvárosi lakásért. De egyrészt ebben az esetben az összes rezsit a tulajdonos fizeti, nem pedig a bérlő, másrészt még a NAV is tartja a markát az adóért, járulékokért. Eltitkolni pedig nem érdemes az ilyen jellegű jövedelmet. Még ha a rosszindulatú, besúgó szomszédokat nem is vesszük figyelembe, tulajdonképpen az ingatlan és a tulajdonos legtöbb lényeges adata hozzáférhető az interneten, így nem is lenne nehéz dolga az adóhatóságnak elcsípni a bliccelőket.

És akkor jöjjenek a számok. Az adóköteles jövedelmet két módszerrel határozhatják meg. Az egyik a tételes költségelszámolás, amikor a jövedelem a bevételből az igazolt költségek levonásával határozható meg. Igazolt költség lehet például a lakás felújítása, de az ingatlan értékcsökkenése is. A másik lehetőség a tíz százalékos költséghányad alkalmazása. Ebben az esetben a bevétellel szemben (számlák nélkül) költségként elszámolható a bevétel tíz százaléka, adót csak a bevétel 90%-a után kell fizetni. Utóbbit általában kevesen választják, hiszen egy lakás bérbeadásánál relatív sok költség merül fel, ami számlával is igazolható. A személyi jövedelemadó mértéke, bármelyik verziót választja is az adózó, a megállapított jövedelem 16 százaléka.

Az előzőeken kívül a törvény lehetővé teszi a tételes átalányadózás választását is. Ez előnyös
megoldás lehet, de csak akkor, ha kizárólag olyan vendégeink vannak, akik 90 napot meg nem haladó időtartamra veszik ki a lakást, tehát tipikusan a „zimmer frei" konstrukcióra optimalizálták. A tételes átalányadó évi összege kedvező, szobánként 32 ezer forint. Ha ugyanannak a személynek történő szálláshely-szolgáltatás napjainak a száma az adóévben a 90 napot meghaladja, akkor a tételes átalányadó nem alkalmazható.

Aztán ott van még az a fránya egészségügyi hozzájárulás (EHO). A fizető-vendéglátó tevékenységet folytatók esetében a teljes összeg után kell alapesetben 27 százalékos EHO-t leróni. A tételes átalányadózást választók sem ússzák meg, de őket csak 20 százalékos EHO terheli. Fontos arra figyelni, hogy az EHO-t és az SZJA-t is a negyedévet követő hó 12. napjáig meg kell fizetni.

 És ezzel a sarcoknak koránt sincs vége. Az idegenforgalmi adóról még nem is ejtettünk szót, ami településenként változik, a vendégek után fizetendő összeg éjszakánként és vendégenként 300-500 forint körül mozog. Egyes helyeken még az ingatlanra is kivetnek adót. Nagy visszhangot váltott ki, mikor idén január elején Józsefváros bevezette a kiadott lakások után fizetendő "magánszemélyek kommunális adójaként" felcímkézett közterhet, melynek az összege évente lakásonként 28 000 forint. Továbbá arról sem szabad megfeledkezni, hogy vendégkönyvet kell vezetnünk a szálláshelyünkre bejelentkezőkről.

Végezzünk is egy gyors számítást. Képzeletbeli józsefvárosi lakásunkat éjszakánként 15 000 forintért adjunk ki, egy átlagos hónapban 60 százalékos kihasználtsággal működik, és mondjuk minden kiadott éjszaka két fő fészkeli be magát.

 Ezek után mérlegelje mindenki, hogy megéri-e neki a nem kevés közteher megfizetése, és a macerás kötelező adminisztráció. Csak remélni tudjuk, hogy nem tántorítja el honfitársainkat, akik égnek a vágytól, hogy megmutathassák, milyen az igazi magyar vendégszeretet. Ha pedig mégse válna be a projekt, jöhetnek a tartós bérlők.

 Újabb cikkünk ebben a témában:

Az Airbnb meglepő hatást gyakorol a turizmusra - 2015.06.09.
A turizmust ugyan erősíti, a hagyományos szálláshelyeket viszont gyengíti a közösségi szállásmegosztó oldalak megjelenése.
Utálják a társasházak lakói az airbnb-t - 2016.04.12.
Egyre több társasházban okoz problémát a lakáshotelek szabályozatlan működése, a tulajdonosok eszköztelenek a garázda vendégekkel szemben.
Néhány pesti társasház már tiltja az airbnb-zést - 2016.11.03.
Az ügyvédi irodák ugyanis azzal hirdetik magukat, hogy blokkolni tudják az airbnb-zést.