Tavalyi balatoni nyaralásunkkor, egy ingatlanügynökség kirakatát böngészve vetődött fel a forradalminak tűnő ötlet: kell egy közös nyaraló a vízparton! A gondolatot még aznap este lelkes számolgatás és álmodozás követte, hiszen ha veszünk legalább tíz embert, mindenki beletesz fejenként kétmillió forintot, abból már egész tisztességes kis házikó vásárolható. Ezt követően szépen igazságosan elosztjuk az év heteit, és így mindenki zavartalanul élvezheti a balatoni nyarat. Pár esztendő alatt pedig megtérül az egész befektetés, és nyugdíjas korunkig meg van oldva az üdülésünk.

De hogy is van az a mondás a közös lóról, és annak a hátáról? Elméletben klassznak tűnik az ötlet, de már az elején borítékolható, hogy a közös tulajdon sok bonyodalmat is okozhat. Elég csak a legtriviálisabb esetekre gondolni. Milyen stílusú legyen a berendezés? Ki csinálja meg a halaszthatatlan javításokat? Mi a helyzet, ha valaki már nem is akar közösködni?

A későbbi viták elkerülése céljából fontos már az adásvételi szerződés megkötésekor a pontosan meghatározni, kinek mekkora rész jut a közös tulajdonból. Hiszen a tulajdonostársak jogai és kötelezettségei is ehhez igazodnak. Ezen kívül a tulajdonosok megállapodhatnak a használat megosztásáról térben, vagy időben is. Itt el is térhetnek a tulajdoni arányoktól. Nagyobb ingatlant egyszerre többen is használhatnak, ha azonban csak egy másfél szobás faházra lenne elég az összedobott pénz, célravezetőbb használati időszakokat felosztani a tulajdonosok között.

Alapvetően a költségek, kiadások a tulajdoni hányadok arányában oszlanak meg, ide tartoznak például

- az állagmegóváshoz, fenntartáshoz szükséges kiadások (például beázás javítása)

- a rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kiadások (festés, felújítás)

- a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások (felújítás átépítéssel)

A tulajdont érintő bármely kérdésben, legyen az a függöny színe vagy a kertész kiválasztása, szótöbbséggel határoznak a tulajdonostársak. Ez szóban, írásban, e-mailben egyaránt történhet. Egyhangú döntés kell viszont a kardinálisabb kérdésekhez, így például az egész ingatlan átruházásához, és a rendes gazdálkodás körét meghaladó jelentősebb kiadásokhoz. Ezeket elvileg akár egyetlen problémázó tulajdonostárs döntése is megvétózhatja. Nem kell azonban a többieknek az ilyesmibe belenyugodni, és tűrni, hogy egy packázó társuk akár évekig keresztbe tegyen az ingatlan eladásának: a vitás kérdések tekintetében a jog biztosítja a bírósági út igénybevételét is.

Az igazi gondok akkor kezdődnek, ha valaki ki szeretne szállni. Saját tulajdoni hányadával ugyan bármelyik tulajdonostárs jogosult rendelkezni, azonban tulajdonostársainak elővásárlási joguk van. Ennek az az előnye, hogy egyrészt külső harmadik személyt egy összeszokott társaság nehezebben fogadna be, másrészt így csökken a tulajdonosok száma, és így talán a vitás kérdések is csökkennek. Ha a tulajdonostársak közül senki nem akar élni ezzel az előjoggal, akkor adható el harmadik személynek a saját tulajdonrész. Fontos azonban megjegyezni, hogy ha a tulajdonos elajándékozná, vagy elcserélné a tulajdoni hányadát, azt minden kötöttség nélkül megteheti, ilyenkor nincs szó elővásárlási jogról.

Az is járható út, ha természetben felosztják az ingatlant, bár építész legyen a talpán, aki egy kis balatoni nyaralót 4-5 tulajdonostárs között optimálisan fel tud osztani. Ha ez sem megy, a tulajdonostársak közösen értékesíthetik az ingatlant, és a vételárat osztják szét egymás közt. Ha pedig már így se jutnak megegyezésre, végső megoldásként jöhet a polgári peres út, ami viszont nemcsak hosszadalmas, de még költséges is. És így lesz a vidám, együtt nyaraló kommunából bíróságon acsarkodó, dühös tömeg.

Alaposan megfontolandó tehát, hogy kivel és hogyan vágunk bele egy ilyen konstrukcióba, de pozitív példaként álljon itt a Párizsban élő Jean-Charles és barátai története, akik Budapesten vettek lakást, és remekül kihasználják a közös tulajdon nyújtotta lehetőségeket. Kérdéseinkre e-mailben válaszolt.

Honnan jött a közös lakás ötlete?

Évekkel ezelőtt öt barátommal vettem egy házat 40 kilométerre Párizstól a Szajna egyik szigetén, akkoriban szinte minden hétvégét ott töltöttünk. Közben gyakran turistáskodtunk Budapesten, legalább évente egyszer idelátogattunk. 2009 nyarán a családommal voltam Budapesten és több lakást is megnéztünk, találtam egy jó környéken, nagyon jó állapotban lévőt. Megkérdeztem húsz barátomat, lenne-e kedvük velem közösen megvenni. Tizenöten belementek. Ekkor vettük meg első lakásunkat a Rákóczi térnél, párizsi árakhoz mérten rendkívül olcsón.

Az volt a célunk, hogy ne turisták legyünk a városban, hanem minél inkább otthon érezzük magunkat. Annyira bejött a dolog, hogy 2012-ben megvettük a következő lakásunkat a Kiss József utcában. Ezen már 17-en osztoztunk, öten az előző társaságból jöttek és tíz új tulajdonos valamint két magyar is csatlakozott hozzánk. Utóbbiak befektetési céllal szálltak be. Jelenleg pedig Olaszországban, Velencében veszünk egy lakást 27-en.

Mindenki egyenlő arányban tulajdonos?

Azt a módszert találtuk ki, hogy 52 tulajdonrész van. Egy személy egy vagy több tulajdonrészt vásárolhat. Értelemszerűen egy tulajdonrész az év egy hetének felel meg, tehát ha valaki kettőt vesz, akkor egész évben két héttel gazdálkodhat.

Tehát akkor időben oszlik meg a használat!

Ha mondjuk valakinek van két egysége vagyis két hete, akkor az illető saját maga használhatja, átengedheti másnak, vagy akár fizető vendégeknek is kiadhatja. Van egy egymás közt megosztott táblázatunk, aki először lefoglalja az adott időszakot, ő viheti. Ez nem "time share", hanem egy baráti társaság, van, amikor egyszerre többen is használjuk a lakást.

A közös költségek hogyan oszlanak meg?

A fix díjakat (internet, biztosítás, felújítások) a tulajdoni arányok szerint osztjuk el. Az egyéb rezsi költségeket pedig attól függően fizeti mindegyik tulajdonos, hogy hány éjszakát tölt ő, vagy a vendége a lakásban.

Az eddigi tapasztalatok alapján milyen előnyei és hátrányai vannak a közös lakásnak?

Abszolút pozitívak a tapasztalataim. Jó móka, minél többen vagyunk, annál könnyebb a problémákat kezelni. És így, ha nyaralsz, legalább otthon érzed magad. Valakinek persze vezetnie, adminisztrálnia kell a projektet, ez lehet hátrány. A mi esetünkben én vállaltam ezt a feladatot, de szeretem csinálni.

Újabb cikkünk ebben a témában:

Lakáskiadás az Airbnb-n és társain: könnyű pénz?
Az utóbbi években megsokszorozódott azoknak az ingatlanoknak a száma, amelyeket tulajdonosaik könnyű pénzkereset reményében magánszállásként adnak ki. A képlet azonban sajnos nem olyan egyszerű, a lakáskiadás számos adminisztratív teherrel jár. Mit kell tudni az egész jogi hátteréről? Jogi szakértőnk legújabb cikkéből mindent megtudhat.